La gestione di un condominio richiede molte conoscenze, anche in relazione alla sicurezza sul lavoro, e l’applicazione puntuale del Decreto legislativo 81/2008 non sempre è esente da dubbi interpretativi.
Ipotesi n. 1
La prima ipotesi è relativa a lavori privati non soggetti a permesso di costruire - eseguiti cioè solo con D.I.A. (Dichiarazione di Inizio Attività, ndr) o senza - in condominio “non considerato ‘azienda/unità produttiva’ (in cui non c’è la presenza di lavoratori dipendenti del condominio stesso)”.
In questo caso l’Amministratore “è il committente dei lavori e, anche nel caso di affidamento dei lavori ad un’unica impresa ovvero lavoratore autonomo, deve sempre verificare l’idoneità tecnico-professionale (v. art. 90, c. 9, del D.Lgs. 81/08) dell’impresa affidataria, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare.
Inoltre nel caso di lavori edili o di ingegneria civile (di cui all’allegato X) di importo inferiore a 100.000 € e se in cantiere operano, anche non contemporaneamente, più imprese, l’Amministratore deve:
A) nominare il Coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione ( CSE), che avrà, tra gli altri, il compito di redigere il PSC e di predisporre il Fascicolo (v. art. 90, c. 11)”;
B) trasmettere prima dell’inizio dei lavori, all’azienda sanitaria locale e “alla DPL la notifica preliminare elaborata conformemente all’all. XII, nonché gli eventuali aggiornamenti (v. art. 99, c. 1);
C) trasmettere il PSC a tutte le imprese invitate a presentare offerte per l’esecuzione dei lavori (v. art. 101, c. 1) ovvero all’impresa affidataria”.
Ipotesi n. 2
Si riferisce a “lavori privati non soggetti a permesso di costruire (eseguiti cioè solo con D.I.A. o senza) in condominio considerato ‘azienda/unità produttiva’ (in cui cioè ci sono lavoratori dipendenti del condominio)”.
In questo caso “l’amministratore condominiale assume la veste, oltre che di committente, anche di datore di lavoro e vanno quindi rispettate le disposizioni di cui al D. Lgs. n. 81/08 ed in particolare quelle contenute nell’art. 26: cooperazione, coordinamento, informazione ed elaborazione del documento unico di valutazione dei rischi interferenziali (DUVRI) sia fra i lavoratori del committente (portiere, giardiniere o altri) e quelli delle ditte appaltatrici sia dei lavoratori delle ditte appaltatrici fra di loro”.
In presenza dunque dei lavori riportati nell’ipotesi n. 2, “vanno rispettati tutti gli obblighi di cui all’ipotesi n. 1 con l’obbligo aggiuntivo, in capo all’Amministratore datore di lavoro committente, di redazione del DUVRI qualora i lavori appaltati non siano lavori edili o di ingegneria civile e non rientrino quindi nell’elenco di cui all’all. X (ad es. lavori di pulizia scale, lavori di manutenzione dell’impianto elettrico o altri lavori impiantistici che non rientrino nell’ambito di un cantiere edile, ecc.)”.
Ipotesi n.3
È l’ipotesi relativa a lavori privati soggetti a permesso di costruire.
Si ricorda che l’Amministratore, anche nel caso di affidamento dei lavori ad un’unica impresa ovvero lavoratore autonomo, deve sempre verificare l’idoneità tecnico-professionale (v. art. 90, c. 9, del D.Lgs. 81/08) dell’impresa affidataria, delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare.
Inoltre il committente ha l’obbligo di trasmettere all’amministrazione competente, prima dell’inizio dei lavori: le documentazioni attestanti la verifica dell’idoneità tecnico-professionale e il nominativo delle imprese esecutrici dei lavori.
E in caso di lavori edili o di ingegneria civile (di cui all’allegato X) e se in cantiere operano, anche non contemporaneamente, più imprese, l’Amministratore deve:
A) “nominare, contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione, il CSP, che avrà il compito di redigere il PSC e di predisporre il fascicolo, v. art. 91, c. 1 del D.Lgs. 81/08;
B) nominare, prima dell’affidamento dei lavori, il CSE, i cui obblighi sono dettagliati all’art. 92”;
C) trasmettere prima dell’inizio dei lavori, all’azienda sanitaria locale e “alla Direzione Provinciale del Lavoro, la notifica preliminare elaborata conformemente all’all. XII, nonché gli eventuali aggiornamenti (v. art. 99, c. 1);
D) trasmettere il PSC a tutte le imprese invitate a presentare offerte per l’esecuzione dei lavori (v. art. 101, c. 1) ovvero all’impresa affidataria”.
Si ricorda che nel caso in cui il condominio sia da considerare “luogo di lavoro/azienda”, “qualora i lavori appaltati non siano lavori edili o di ingegneria civile (di cui all’all.X, ad es. lavori di pulizia scale, lavori di manutenzione dell’impianto elettrico o altri lavori impiantistici che non rientrino nell’ambito di un cantiere edile, ecc.), l’Amministratore/datore di lavoro committente ha l’obbligo di redazione del DUVRI che prenda in considerazione i rischi interferenziali sia fra i lavoratori del committente e quelli delle ditte appaltatrici sia dei lavoratori delle ditte appaltatrici fra di loro”.
La relazione, a cui vi rimandiamo per una lettura integrale sia degli obblighi indicati sia dei vari riferimenti normativi rilevanti per gli amministratori, riporta infine alcune osservazioni finali:
“il condominio è equiparabile a un’ ‘azienda/unità produttiva’ (ex art. 2 del D.Lgs. 81/08) nel caso in cui il condominio stesso adibisca del personale a svolgere attività lavorativa nel proprio ambito (ad esempio portiere, giardiniere, ecc.) e solo allora, assumendo l’amministratore condominiale la veste di datore di lavoro, vanno rispettate tutte le disposizioni di cui al D. Lgs. n. 81/08”;
“con riferimento ai controlli e alle verifiche da eseguirsi sugli impianti, si desidera richiamare l’attenzione sulla differenza tra ‘verifiche periodiche’ e ‘ manutenzione’”. Ad esempio si ricorda che la “manutenzione” è “obbligatoria per tutti gli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso, con la periodicità prevista dalle norme CEI. Tale obbligo ricade sul proprietario dell’impianto (ex art. 8, c. 2, del D.M 37/08)”. Per la definizione di ordinaria manutenzione si consiglia di far riferimento all’art. 2 del D.M. 37/08;
“spesso nei condomini si rileva la presenza di materiali contenenti amianto, frequentemente in matrice compatta (Eternit) ma talvolta anche in matrice friabile, soprattutto nella centrali termiche (peraltro accessibili solo a personale tecnico specializzato e correttamente formato e informato sul problema), ma anche nei locali di utilizzo comune come cantine, garages, chiostrine e cavedi”. L’intervento ricorda “l’obbligo di censire e segnalare tali materiali (L. 257/1992 e D.P.R. 08/08/1994) e l’obbligo, dopo averne rilevato la presenza, di attivazione di un programma di controllo e manutenzione dei manufatti contenenti amianto (D.M. 06/09/1994, v. allegati)”;
“sembra inoltre opportuno richiamare l’Amministratore, nell’ottica della cooperazione e del coordinamento nell’attuazione delle misure di prevenzione e protezione dai rischi, al dovere di informare le ditte che vengono ad effettuare interventi manutentivi nel condominio, qualora esistano specifici pericoli, soprattutto se legati alla presenza di materiali contenenti amianto nei locali, sulle strutture o sugli impianti interessati dai lavori”.
